- Iznajmljivanje stana na dan postalo je popularan izvor prihoda u Srbiji, ali koliko vas to zaista košta ako radite po zakonu? Sve više građana odlučuje se da legalizuje ovu delatnost, jer porezi, doprinosi i obaveze nisu zanemarljivi – a kazne za rad „na crno“ mogu dostići i do 150.000 dinara.
Porez na prihod: koliko tačno dajete državi?
Ako izdavate stan kao fizičko lice, zakon vas obavezuje da platite porez na prihod od imovine. Stopa poreza je 20%, ali se obračunava na 75% ukupnog prihoda (jer se priznaje normirani trošak od 25%).
Efektivno, to znači da dajete 15% na svaki dinar koji zaradite.
Na primer:
- Ako mesečno zaradite 1.000 evra (117.000 RSD), na kraju meseca platite oko 17.550 dinara poreza.
Paušalci i knjigaši: preduzetnička forma pod lupom
Ako se odlučite da radite kao preduzetnik, možete birati između:
- Paušalnog oporezivanja – gde porez ne zavisi direktno od prihoda, već ga utvrđuje Poreska uprava (prosečno 12.000 do 20.000 dinara mesečno).
- Vođenje knjiga (knjigaš) – gde plaćate 15% poreza na realnu dobit (prihod minus troškovi).
Ovaj model se najčešće isplati onima sa velikim rashodima (čišćenje, oglašavanje, provizije).
Kategorizacija je obavezna
Bez kategorizacije – nema legalnog izdavanja. Da bi vaš stan bio deo turističke ponude, morate:
- Dobiti rešenje o kategorizaciji od lokalne samouprave
- Prijaviti objekat na eTurista sistem
- Voditi knjigu gostiju i plaćati boravišnu taksu (oko 150 RSD po osobi po danu)
Ako ne uradite ovo, gosti neće moći da se prijave legalno – a vi rizikujete kaznu.
Koliki su ukupni troškovi?
Za legalno poslovanje kao paušalac, mesečni trošak najčešće izgleda ovako:
- Porez i doprinosi: oko 15.000 RSD
- Boravišna taksa (ako imate 20 gostiju): oko 3.000 RSD
- Trošak marketinga i čišćenja: 10.000 RSD
Ukupno: oko 28.000 RSD mesečno, dok sa 30 noćenja po 30 evra možete zaraditi 90.000 RSD.
Kako se zna koliki je prihod?
Poreska uprava koristi više izvora:
- Uplate na račun
- Platforme (Booking, Airbnb) koje vode evidenciju
- Terenske kontrole i prijave gostiju
- Izjave trećih lica (npr. komšije, gosti)
Svaka naplata – gotovina, kartica ili onlajn – računa se kao prihod.
Šta ako ne prijavite?
Neprijavljeni izdavaoci rizikuju:
- Novčane kazne od 5.000 do 150.000 dinara
- Zabranu izdavanja
- Naplatu poreza unazad sa kamatama
Prema podacima YUTA, oko 50% smeštaja u Srbiji posluje u sivoj zoni, što znači da veliki broj izbegava zakonske obaveze. U Beogradu je, prema Airbnb i Booking platformama, aktivno preko 8.000 stanova.
Legalizacija „stana na dan” nije samo stvar poreza – već i bezbednosti gostiju, promocije vašeg objekta i izbegavanja problema sa zakonom. S obzirom na broj pregleda, kontrola i mogućnosti, najisplativije je da poslujete u okviru zakona.
U Sremskoj Mitrovici sve je više stanova koji se izdaju „na dan“. Na prvi pogled, izgleda kao jednostavan i brz način da se zaradi. Dnevni najam od 30 do 40 evra po noći deluje primamljivo, naročito u vreme kada grad beleži rast broja turista. Ali šta se krije iza ovog privlačnog trenda i da li je reč o poslu koji može svako da radi?
U ovom poslu najčešće se okušavaju Mitrovčani koji imaju slobodnu nekretninu – bilo da je nasledstvo, višak kvadrata ili investicija. Neki to rade uz redovan posao, drugi su otvorili preduzetničke radnje i bave se isključivo izdavanjem smeštaja.
„Ljudi misle da je dovoljno da imaš stan i da ga iznajmljuješ. U realnosti, moraš biti domaćin, čistačica, vodoinstalater, recepcioner i knjigovođa u jednom“, kaže jedan od iskusnijih stanodavaca iz Mitrovice, koji upravlja sa tri apartmana u centru grada.
Gosti dolaze preko platformi kao što su Booking, Airbnb, pa čak i domaćih sajtova i Facebook grupa. Međutim, mnogi Mitrovčani izdaju „na crno“ – bez kategorizacije, bez prijave gostiju i bez plaćanja poreza. Takav način rada nosi ozbiljne rizike, uključujući i novčane kazne, koje se, prema rečima sagovornika, u poslednje vreme češće izriču.
„Ako se baviš time kako treba, moraš da vodiš evidenciju, prijaviš svakog gosta, platiš taksu. Ja sam legalna – plaćam sve i opet mi mesečno ostane manje nego što bi bilo da sam stan izdala dugoročno. Ali bar spavam mirno“, kaže Maja, koja je prošle godine uredila apartman u blizini Železničke stanice.
Milena (39) izdaje apartman već tri godine. Kaže da je prva godina bila euforična:
„Mislila sam da sam ubola zlatnu koku. Noćenje po 35 evra, nekad i 20 dana mesečno… Međutim, kada sam sve odbila – poreze, čišćenje, zamene, sitne popravke – shvatila sam da jedva ostane nešto više nego da sam ga izdala na mesečnom nivou.“
Aleksandar (45) navodi da najviše vremena troši na komunikaciju i logistiku:
„Nije to samo da gost dođe i ode. Moraš da mu objasniš gde da parkira, da ga sačekaš, da počistiš odmah jer sledeći dolazi za par sati. A ako ti neko razbije čašu, vrata ili upali cigaru gde ne sme – sve si ti kriv. Booking ne pita.“
Maja (32) naglašava koliko je važna papirologija:
„Uradili smo sve po propisu – kategorizacija, eTurista, paušal. Ali to je bila borba. Tri puta su nas vraćali zbog tehničkih detalja. Sad radimo legalno, ali posla ima kao u malom hotelu.“
Zamislimo da izdavate stan 15 dana mesečno, po prosečnoj ceni od 30 evra po noćenju (oko 3.525 RSD). To je:
Ukupan prihod:
15 x 3.525 RSD = 52.875 RSD
Troškovi:
- Spremačica i čišćenje: 15.000 RSD
- Struja (prosek godišnje): 12.000 RSD
- Održavanje zgrade: 1.500 RSD
- Voda, đubre, internet: 2.000 RSD
- Pranje i peglanje posteljine: 5.000 RSD
- Gorivo (dolazak do stana): 3.000 RSD
- Boravišna taksa (150 x 2 x 15): 4.500 RSD
- Paušalni porez i doprinosi: 15.000 RSD
Ukupan mesečni trošak: oko 58.000 RSD
Zarada? Negativna. A niste računali sitne popravke, zamenu peškira, deterdžente i marketing.
RIZICI RADA NA CRNO
Mnogi pokušavaju da sve to izbegnu – ne prijavljuju stan, goste, niti prihod. Međutim, kazne nisu naivne:
- Novčane kazne: od 5.000 do 150.000 dinara
- Naplata poreza unazad, sa zateznim kamatama
- Mogućnost zabrane obavljanja delatnosti
Poreska uprava sve češće koristi podatke sa platformi (Airbnb, Booking), kao i terenske kontrole i – dojave komšija.
NIJE BAŠ PASIVNA ZARADA
Mnogi su ušli u ovaj posao misleći da je lako i brzo zaraditi. Ali kada se podvuče crta – legalno izdavanje je ozbiljna delatnost, koja zahteva planiranje, ulaganje i dobru organizaciju. Ako sami ne čistite, ne dočekujete goste i ne vodite računa o svim obavezama – zarada može da se istopi brže nego što ste očekivali.
Zato – pre nego što postavite oglas, izračunajte sve troškove. Jer „stan na dan“ vas može koštati mnogo više nego što ste mislili.
Gde se informisati i kome se obratiti?
Turistička organizacija Sremske Mitrovice
info@visitsrem.com
022/615-120
www.visitsrem.comPoreska uprava – Filijala Sremska Mitrovica
022/610-171
www.purs.gov.rsPrivredna komora Srbije – Odeljenje za turizam
011/3300-980
turizam@pks.rs
