Sremska Mitrovica – Prilikom prometa nepokretnosti i zaključivanja predugovora o prodaji, kapara je često sredstvo koje štiti i prodavca i kupca. Kapara, kao određeni iznos novca, predstavlja obezbeđenje da će se zaključiti glavni ugovor o prodaji nepokretnosti, a u tom slučaju se uračunava u ukupnu cenu nekretnine. Međutim, postavlja se pitanje šta se događa sa kaparom ako do prodaje ne dođe iz različitih razloga, kao što je neodobravanje stambenog kredita ili prodaja nekretnine trećem kupcu.
Zakonodavstvo u Srbiji jasno definiše pravila u vezi sa kaparom: ukoliko je kapara do 10.000 evra – limit za gotovinske transakcije je 10.000 evra. Sve izvan tog limita mora da prati protok na računu kod poslovne banke. Ipak, kako bi se izbegle nesporazume i nepredviđene situacije, najbolje je da se kupac i prodavac unapred dogovore o uslovima vraćanja kapare i eventualnim posledicama.
Agent za prodaju nekretnina u Sremskoj Mitrovici, objašnjava da u manjim mestima, kao što je Sremska Mitrovica, često nije kapara prvi način pregovaranja. „Malo je mesto, svi se uglavnom poznajemo, ali desilo se da sam imala kupca koji je kaparisao nekretninu, koju je prodavac ipak prodao nekome drugom. To u praksi ne sme da se dešava jer to nije poštena prodaja, a može se desiti da prodavac mora da vrati duplu kaparu,“ kaže agent, dodajući da preporučuje da se u predugovoru unese klauzula o vraćanju kapare u duplom iznosu ukoliko prodavac „slučajno“ proda nekretninu nekom drugom.
S druge strane, prilikom kupovine stana, veći teret je na kupcu, jer prodavac mora da bude siguran da će doći do zaključenja ugovora kako bi odbio druge potencijalne kupce. Ukoliko do zaključenja ugovora ne dođe zbog krivice kupca, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Ipak, kapara štiti i kupca – ukoliko prodavac iz nekog razloga odustane od prodaje, kupac ima pravo da traži dvostruki iznos kapare.
Problem se često javlja u slučajevima kada banka ne odobri stambeni kredit kupcu, iako su oni prethodno dobili predodobrenje. U takvim situacijama, najčešće se u predugovoru definiše klauzula da prodavac vrati kaparu kupcu u slučaju neodobravanja kredita. Iako ovo može izgledati kao zaštita za kupca, prodavcima ovakva klauzula ne odgovara, jer im onemogućava da raspolažu kaparom tokom perioda neizvesnosti i pregovaraju sa drugim potencijalnim kupcima, što može dovesti do štete.
Rešenje uvek postoji. Prva opcija je da se kupac i prodavac dogovore da će prodavac vratiti kaparu ili njen deo u slučaju da banka ne odobri kredit. Druga opcija je da prodavac zadrži kaparu, ukoliko dođe do odbijanja kredita.
Vlasnica jedne agencije za nekretnine napominje da je sve ređe situacija u kojoj do prodaje ne dođe zbog ovih nesuglasica. „Danas se brzo dobija odgovor od banke, to se vidi već na prvom papiru – kreditnom birou,“ dodaje ona. Takođe, kako bi se izbegli nesporazumi, kupac i prodavac mogu dogovoriti da kapara umesto predaje prodavcu bude položena u sudski ili javnobeležnički depozit, što omogućava sigurnost za obe strane.
Ova pitanja su važna, jer uz pravilno definisane uslove i jasnu komunikaciju između kupca i prodavca, može se izbeći bilo kakva šteta i nesporazumi, čime će ceo proces prodaje nepokretnosti proteći glatko i u skladu sa zakonom.
