SREMSKA MITROVICA. Nakon buma u poslednje dve godine, prodaja nekretnina zabeležila je veliki pad u prvom tromesečju 2023. godine. Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je u prva tri meseca ove godine sklopljeno 29.275 kupoprodajnih ugovora, što je za čak 8.000 manje (oko 22 odsto) u odnosu na prethodni kvartal.
U Srbiji su u aprilu ove godine izdate 1.972 građevinske dozvole, što je 246 dozvola manje ili 11,1 odsto manje nego 2022. Prošlog aprila izdato je 2.218 dozvola i tada je statistika to zabeležila kao porast od 7,6 procenata u odnosu na 2021. Ove godine, od ukupnog broja izdatih dozvola 80,4 odsto odnosi se na zgrade (78,5 procenata izdato je za stambene zgrade), a 19,6 odsto odnosi se na ostale građevine (najveći deo na cevovode, komunikacione i električne vodove – 63,3 procenta).
Tržište nekretnina u Sremskoj Mitrovici pretrpelo je značajne promene u poslednje tri do četiri godine. U početku je postojao stalni rast cena stanova na mesečnom nivou, ali ni tržište nije bilo pošteđeno uticaja pandemije, što je izazvalo potpuni zastoj u prometu. Potom je usledio nagli i nekontrolisani skok cena, praćen povećanom tražnjom za stanovima. Kao posledica toga, došlo je do porasta prodaje imovine i povećanja troškova materijala, radne snage i poželjnih građevinskih lokacija.
Nakon toga, priliv stranih rezidenata dodatno je povisio cene zakupa, što je dovelo do toga da vlasnici nekretnina pokušavaju da prodaju svoju imovinu ovim strancima po znatno višim cenama od onih koje je tržište spremno da plati.
Sa dolaskom krize i inflacije, bilo je samo pitanje vremena kada će tržište nekretnina početi da se menja. Jasmina Blagojević, agent prodaje, ističe da se tržište nekretnina u Srbiji, uključujući i Sremsku Mitrovicu, pomera sa tržišta vođenog investicijama ka tržištu vođenom potrebama.
Tražnja je smanjena, a cene transakcija su ostale iste kao i prošle godine. Kupci očekuju bolju vrednost za svoj novac, posebno oni koji kupuju nekretnine za stanovanje. Međutim, nije došlo do značajnog pada cena nekretnina kao što bi ljudi očekivali, kaže naša sagovornica.
Promene u bankarskom sistemu, gde su kamate na kredite udvostručene, uticale su i na smanjenu tražnju za stanovima. Mnogi potencijalni kupci koji su se oslanjali na kredite odložili su kupovinu. Međutim, kupci sa višim primanjima i dalje se odlučuju za kredit jer je kupovina kuće jedna od njihovih osnovnih potreba.
Kreditnih kupaca sve manje, keša sve više
I ovaj izveštaj Geodetskog zavoda pokazuje da se nastavlja opadanje učešća kreditnih kupaca nepokretnosti. Na kredit je kupljeno samo sedam odsto nepokretnosti, i 18 odsto stanova. To je pad od pet procentnih poena kod nepokretnosti i čak 10 kod kod stanova, u odnosu na pre godinu dana.
Količina novca na tržištu visoka, a kredita manje
Iako uvek ima kupaca u gotovini, procenat takvih kupaca trenutno je manji i neizvestan. Pored toga, sve je veći broj prodavaca koji prodaju veće kuće kako bi pomogli svojoj deci u pronalaženju stana. Ovi kupci kupuju na osnovu svojih specifičnih potreba, a nekretnine na veoma traženim lokacijama u gradu su najpopularniji izbor, objašnjava Blagojević.
Iako je trgovina stala, investitori i privatni prodavci zasad uspevaju da održe visoke cene.
Dostupnost dobrih nekretnina na tržištu je ograničena, ali na kraju zavisi od toga koliko su kupci spremni da plate za kvalitetnu nekretninu. Što se tiče cena, sada postoji značajan jaz, koji se kreće od 1.300 do 1.500 evra po kvadratnom metru za starije zgrade i do 1.800 evra po kvadratu za nove zgrade. Međutim, ima vlasnika nekretnina koji nerealno podižu cene, ali se takve nekretnine uglavnom ne prodaju.
Kada je reč o kućama i njihovoj potražnji u okolini Sremske Mitrovice, naša sagovornica napominje da su one oduvek bile privlačne kupcima, a potražnje za takvim ima uvek. To su dva odvojena tržišta, a odluka o kupovini kuće ili stana zavisi od potreba, želja i finansijske situacije kupca, jer kuće u gradu zahtevaju znatno veća ulaganja u odnosu na stanove. Za kuću bi se opredelili oni koji cene prirodu, dvorište i prostranost, dok bi se za stan opredelili oni koji preferiraju blizinu pogodnosti, niže troškove održavanja i funkcionalnost. Kao agent za nekretnine, Blagojević pomno prati tržište i kupcima i prodavcima pruža tačne informacije. I u starim i u novogradnji ima nekretnina sa previsokim cenama, što često dovodi do „tihog rata” između kupaca i prodavaca, dodaje ona.
Realne cene za objekte izgrađene pre pet do sedam godina su između 1.000 i 1.100 evra po kvadratu. Što se tiče starijih objekata, realne cene su od 700 do 900 evra po kvadratu, u zavisnosti od stepena opremljenosti. Ipak, prodavci često pokušavaju da ovakve nekretnine prodaju za mnogo veću cenu, vodeći se cenama nove gradnje, što nije realnost.
Šta kače statistika, šta je najskuplje?
Stan za koji je izdvojeno najviše novca u prvom kvartalu 2023. godine nalazi se u novogradnji prestoničkog naselja Beograda na vodi, gde je 383 kvadrata je plaćeno 2,6 miliona evra (oko 6.800 evra kvadrat).
U istom delu Beograda je i stan sa najskupljim kvadratnim metrom površine – gotovo 11.500 evra dato je za stan nešto veći od 14o metara kvadratnih.
Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu – 1.6 miliona evra, a najskuplji kvadrat poslovnog prostora plaćen je u beogradskoj opštini Vračar – 6.878 evra. Najskuplje garažno mesto cenilo se 58.400 evra, takođe u Beogadu na vodi.
Kod oranica, najskuplje je bilo parče od 66 ara kod Dobanovaca, plaćeno gotovo 3.000 evra ar. Najskuplja poljoprivredna površina u Srbiji bila je u prvom kvartalu 2023. godine 107 hektara kod Titela. Tamo je novi vlasnik morao da investira 1.3 miliona evra.
