Stanari i stanodavci. Da li smanjiti kiriju? Kako je to pravno regulisano? Odgovor advokata.

Mnogi građani koji iznajmljuju stanove, ubrzo nakon proglašenja vanrednog stanja počeli su da ih otkazuju.

Time su vlasnici postali primorani ili da ih ponovo oglase u zakup, i to po znatno nižoj ceni, ili da jednostavno odustanu od naplate, a kako bi zadržali stanare.

Mnogi vlasnici stanova su napravili dogovore sa stanarima da dok traje vanredno stanje plaćaju samo potrošnju, struje, vode i ostalih komunalnih usluga, dok su neki koji žive u iznajmljenim stanovima potražili jeftinije rešenje pa se vraćaju roditeljskim kućama.

Kada je u pitanju prodaja nekretnina, ona je trenutno stala, kaže za Ozon vlasnik Šorak nekretnina iz Sremske Mitrovice.

“Ljudi se raspituju ali sve se zapravo ostavlja za posle vanredne situacije.  Usporena je prodaja a što se tiče promene cene kvadrata, to će se znati tek kada prodje vanredna situacija. Potražnja je velika  u prodaji nema, jer su stanovi u izgradnji i većina je već rezervisana. Što se tiče sekundarnih stanova, stanovi starije gradnje, ponuda nikada nije bila lošija. Mi smo imali situaciju pre oko dve nedelje da smo kvalitan stan prodali po ceni od 800 evra po kvadratu”, kažu iz Šorak nekretnina.

I dodaju da će nakon vanrednog stanja situacija verovatno biti ista kao i pre jer ljudi moraju rešavati svoje stambeno pitanje. O cenama, tek nakon završetka mera koje su na snazi.

Dok se prodaja smanjila potražnja za stanovima u svojstvu iznajmljivanja je veća. Trenutno se i izdavanje smanjilo. U Sremskoj Mitrovici je teško baći slobodan stan za iznajmljivanje i kako saznajemo ako ga i ima cene su iste kao i pre vanrednog stanja.

Oni koji su u zakupu često od stanodavca dobiju pozitivan odgovor za smanjenje kirije, oni pristaju često i da se kirija ne plaća.

Ima i onih koji pregovaraju da se smanji kirija na bar 50 osto manje.

Stanari su u ovakvim slučejvima nezadovoljni ali češće se dešava da stanodavci ipak izlaze u susret.

Vlasnici firmi koji su u zakupljenom prostoru imaju isti problem. Trenutno se rešavaju tekući problemi a o kiriji tek počinju da razmišljaju. Saznajemo da se u ovim slučajevima uglavnom zakupci sami javljaju vlasnicima poslovnog prostora i sami predlažu neko smanjenje.

Nije sve ujednačeno na tržištu. Razlika se pravi od slučaja do slučaja, ali i dogovora sa zakupodavcem i mogućnostima koju imaju zakupci.

Stambeni prostor je možda i u najlošijoj poziciji, jer se svi trude ili da smanje kiriju ili da izađu iz iznajmljenih stanova. Veliki je broj otkazivanja zakupa. 

Advokatske kancelarije u poslednje vreme zasute su pitanjima i u vezi s umanjenjem, odnosno oslobađanjem od plaćanja zakupnine. Uprkos trenutno neizvesnim okolnostima, postavili smo pitanje sremskomitrovačkom advokatu kako da se ponašaju zakupci obzirom da je u toku vanredno stanje i da li se nešto u odnosima zakupac – zakupodavac menja, obzirom na situaciju. 

UGOVORNE OBAVEZE U VREME KORONE

Advokat Ivan Tatić

Svedoci smo činjenice kako vanredno stanje, uvedeno zbog epidemije virusa Kovid 19 Odlukom o proglašenju vandrednog stanja koja je objavljena u „Službenom glasniku RS“, br. 29/2020 od 15.3.2020. godine, nužno menja gotovo sve do skora ustaljene životne tokove. Između ostalog, navedene promene ćeneminovno imati reperkusije i na polju obligacionih odnosa, konkretno doći će do učestalije primene instituta promenjenih okolnosti kod mnoštva ugovora u kojima obaveze ugovornih strana ne dospevaju odmah po zaključenju ugovora i kod kojih je usled uvedenog vanrednog stanja praktično došlo do promene okolnosti u periodu od zaključenja ugovora do dospeća izvršenja obaveza ugovornih strana.


Pitanje, kakvo je potencijalno dejstvoovih novonastalih okolnosti na ugovorne obaveze, najpre u privrednim krugovima, pa i šire, postaje sve aktuelnije.

U obzir najpre treba uzeti dve stvari. Na prvom mestu je neizostavno načelo pravne sigurnosti, tj. da se obaveze moraju izvršiti onako kako su ugovorene. U obzir se pri tom neizostavno mora uzeti i uticaj promenjenih okolnosti naobaveze ustanovljene ugovorom, jer okolnosti mogu pod određenim normiranim uslovima imati uticaja na ugovorene obaveze i pored poštovanja načela pravne sigurnosti. Tada govorimo o institutu promenjenih okolnosti normiranom uZakonu o obligacionim odnosima i Opštim uzansama za promet robom, a prisutni su i stavovi sudske prakse koji nisu pravno obavezujući ali koji indirektno ipak predstavljaju izvesne smernice u praksi. Načelo pravne sigurnosti bez instituta promenjenih okolnosti ne bi imalo onu životnu elastičnost u rešavanju praktičnih situacija, tj. njihovo rešavanje ne bi bilo pravično. Privreda je često polje primene ovog instituta gde se zbog promenjenih okolnosti nastalih od trenutka zaključenja ugovora do trenutka dospeća obaveze često poseže za izmenom ugovornih obaveza ili u krajnjem za raskidom ugovora. 

Tumačenjem odredbi Zakona o Obligacionim odnosima raskid i izmena ugovora zbog promenjenih okolnosti mogu se zahtevati samo kod dvostrano obaveznih ugovora. Shodno članu 133. Zakona o Obligacionim odnosima, ako posle zaključenja ugovora nastupe okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne ugovorne strane ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takvog kakav je, strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze, odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora, tad može zahtevati da se ugovor raskine. Prema stavu 2. istogčlana, raskid ugovora ne može se zahtevati, ako je strana koja se poziva na promenjene okolnosti, bila dužna da u vreme zaključenja ugovora u obzir uzme te okolnosti, ili ih je mogla izbeći ili savladati.

Prema stavu sudske prakse kod aleatornih ugovora, kakav je ugovor o doživotnom izdržavanju, promenjene okolnosti se uvažavaju samo izuzetno, kada nepredviđeni događaji u velikoj meri prevazilaze čak i povećani rizik poslovanja svojstven aleatornim ugovorima, koji tad mogu biti osnov zahteva za raskid ugovora. 

Da bi navedene promenjene okolnosti imale pravno dejstvo neophodno je da se vreme zaključenja ugovora ne poklapa samomentom njegovog izvršenja, što je slučaj kada je reč o ugovorima sa trajnim izvršenjem obaveza. Da bi moglo da dođe do raskida ugovora zbog nepredviđenih okolnosti one treba da se dese između zaključenja ugovora i dospeća obaveze iz ugovora za izvršenje. Kada je reč o ugovoru sa trenutnim izvršenjem, primena instituta promenjenih okolnosti u obzir dolazi samo ako su stranke sporazumno odložile izvršenje obaveza u novom roku, gde od trenutka zaključenja ugovora do trenutka isteka novog roka, može doći do pojave nepredvidivih okolnosti i do primene instituta promenjene okolnosti. Ugovorne stranke se pri tom ne mogu pozvati na okolnosti koje su postojale i u trenutku zaključenja ugovora, pa sve i da im iste nisu bile poznate. Krajnji trenutak do koga nepredvidive okolnosti treba da nastupe, da bi došlo do primene ovog instituta je trenutak označenog roka za ispunjenje obaveze. Posle označenog roka, ukoliko stranka nije izvršila obavezu, ona je u docnji i ne može se pozivati na okolnosti koje su nastupile za period dok je ona u docnji. Nakon dospeća ugovorne obaveze, kada dužnik padne u docnju on tad snosi sve posledice koje nastanu zbog promenjenih okolnosti. Dužnik koji je obavezu ispunio gubi mogućnost da traži raskid ugovora zbog promenjenih kolnosti, bez obzira da li su iste nastupile jer se ugovor koji je ispunjen u celosti ne može raskinuti. Ukoliko su pak stranke po proteku prvobitno označenog roka dospeća dužnikove obaveze ugovorile naknadni rok, odnosno produžile označeni rok dospeća, saglasnošću volja, dejstvo promenjenih okolnosti biće od uticaja na označeni ugovor ali samo ako su promenjene okolnosti nastupile u toku prvobitno označenog roka dospeća ili naknadno ugovorenog roka izvršenja.

Praktično, prema čl. 133. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze ili strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora, tužbom može tražiti raskid ugovora pred sudom, ali ne može tražiti da se ugovor izmeni na bilo koji način, kako bi se ublažile posledice promenjenih okolnosti. Druga strana tada odsuda može da zahteva naknadu pravičnog dela štete, koju ona eventualno trpi zbog raskida ugovora. Međutim, prema stavu 4. istog člana, ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajući uslovi ugovora pravično izmene. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, u obzir se uzimaju oneokolnosti koje otežavaju ispunjenje jedne strane, ili se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a stav sudske prakse je da stepen uticaja navedenih okolnosti na ugovor mora biti značajan, odnosno mora dovesti do toga da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bio nepravičan. Sudska praksa izgradila je kriterijume koje novonastale okolnosti moraju da ispunjavaju da bi imale uticaja na ugovor. Okolnosti koje su nastupile moraju biti potpuno nepredvidive, što se u smislu stava 2. člana 133. Zakona o Obligacionim odnosima, ceni u subjektivnom smislu, odnosno da li je ugovorna strana koja se na promenjene okolnosti poziva, bila dužna da ih u vreme zaključenja ugovora uzme u obzir ili ih je mogla izbeći i savladati. Ukoliko se sasubjektivnog stanovišta ne može utvrditi nepredvidivost obaveze, odnosno nastupanje neke okolnosti na koju se stranka poziva, u obzir se uzima kriterijum prosečne pažnje. Prirodni događaj i ekonomske pojave se smatraju nepredvidivim okolnostima, dok se prema sudskoj praksi nepredvidivim događajima primera radi ne smatraju pad vrednosti novca u inflacionim uslovima, nedostatak transportnih sredstava, nedostatak deviznih sredstava. Svakako, posledica novonastalih okolnosti mora biti otežano ispunjenje obaveze jedne odugovornih strana i nemogućnosti ostvarenja svrhe ugovora i to u znatnoj meri.

Usled posledica novonastalih, nepredviđenih okolnosti ne mora doći do onemogućenja, već do znatnog otežanja ugovorne obaveze jedne od ugovornih strana i nemogućnosti ostvarenja svrhe ugovora i to u znatnoj meri. Ukoliko je zbog novonastalih okolnosti onemogućeno da jedna od ugovornih strana ispuni obaveze, neće doći do primene ovog instituta, već do primene instituta nemogućnosti ispunjenja. Prilikom donošena odluke o raskidu ugovora sud ima u vidu interese obe parnične strane i tek ocenom oba interesa donosi odluku o raskidu ugovora.

U smislu praktične primene instituta promenjenih okolnostisvakako je bitan način obaveštavanja suprotne strane. Tako, strana koja želi da se pozove na promenjene okolnosti i tako raskine ugovor, dužna je shodno čl. 134. Zakona o obligacionim odnosima da odmah po saznanju za nastupanje promenjenih okolnosti obavesti suprotnu stranu o njihovom postojanju. Ovo obaveštenje obavezno mora da sadrži informaciju o nameri da se traži raskid ugovora iz razloga nastupanja navedenih promenjenih okolnosti. Ukoliko strana koja se želi pozvati naraskid ugovora zbog promenjenih okolnosti, propusti da obavesti suprotnu stranu o svojoj nameri, ona to pravo ne gubi, ona se uvek može tužbom obratiti sudu sa zahtevom za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti, pa i kad sve do tužbe nije obavestila suprotnu stranu o takvim svojim namerama. Međutim, strana koja je propustila da izvrši obaveštenje odgovarati za štetu koju je druga strana pretrpela, zbog toga što joj zahtev nije bio na vreme saopšten. 

Ugovorna odredba koja je kao uopšteno odricanje odpromenjenih okolnosti uneta u sporazum stranaka, prema sudskoj praksi je apsolutno ništava, tj. takva odredba ne proizvodi pravno dejstvo i pored iste se stranke i dalje mogu pozivati na promenjene okolnosti. Sa druge strane odredba o odricanju od tačno određene okolnosti će biti pravno važeća, osim ukoliko sud ne oceni da je predmetni sporazum u suprotnosti sa načelom savesnosti i poštenja, na šta pazi po službenoj dužnosti.

Nakon početka epidemije u Srbiji mnogi privrednici, pa i građani uopšte, se suočavaju ili se potencijalno mogu suočiti sa problemima koji neminovno nastaju usled novonastalih izmena uobičajenih životnih tokova usled epidemije Korona virusa. Napred navedeni mehanizam normi i sudske prakse u smislu instituta promenjenih okolnosti će se svakako primenjivati na mnogobrojne dvostrano obavezujuće ugovore koji će nužno biti ili menjani ili čak raskidani usled reperkusija na privredni život i pravni saobraćaj uopšte, nastalih nakon donošenja Odluke o proglašenju vandrednog stanja od 15.3.2020. godine. Međutim, važno je ukazati i na postojanje one dobre prakse, a reč je naprosto o domišljatosti zasnovanoj na međusobnom razumevanju ugovornih strana, što predstavlja legalno, legitimno i svakako blagovremenije rešenje od sudskog spora, koji ukoliko među ugovornim stranama nema dogovora, ostaje kao krajnje rešenje.

Pročitajte još